MajiteleFirem.cz na Twitteru MajiteleFirem.cz na Facebooku MajiteleFirem.cz na Linkedin

Daň z nabytí nemovitých věci a její vývoj

3.4.2018 — ,


Daň z nabytí nemovitých věcí je jednou ze dvou daní, kterou jsou v České republice zatíženy nemovitosti (nemovité věci). Touto daní jsou zatíženy úplatné převody budov a pozemků. Daň je tedy uplatňována v okamžiku, kdy nemovitost mění svého vlastníka, na rozdíl od daně z nemovitých věcí, která je uvalována na již vlastněnou nemovitost.

Daň z nabytí nemovitých věcí byla zavedena již v roce 1993 jako daň z převodu nemovitostí. Poplatníkem daně z převodu nemovitostí byl od jejího zavedení převodce (prodávající), a to z toho důvodu, že disponoval peněžními prostředky, které utržil z prodeje nemovitosti, a měl tedy být schopen daň bez problémů uhradit.  Nabyvatel (kupující) nemovitosti byl současně ručitelem této daně. To však v praxi vedlo k problémům, neboť kupní cena nemovitosti v sobě zpravidla výši daně již zahrnovala, a v případě, že převodce daň neuhradil, byl nabyvatel povinen uhradit daň fakticky dvakrát.

V roce 2013 byl zákon o dani z převodu nemovitostí zrušen a nahrazen jinou právní normou, čímž vznikla daň z nabytí nemovitých věcí. Ačkoli samotný název daně napovídá, že je poplatníkem této daně nabyvatel, z počátku tomu tak nebylo. Právní norma sice umožňovala smluvním stranám určit, kdo bube poplatníkem daně, avšak ve většině případů byl poplatníkem stále převodce. Změna nastala až koncem roku 2016, kdy byl novelou zákona upraven poplatník daně tak, aby jím byl vždy nabyvatel.

Daň z nabytí nemovitých věcí skrývala ještě jedno úskalí, a to rozpor, zda má základ daně, z kterého je následně daň stanovena, obsahovat daň z přidané hodnoty (dále jen „DPH“) či nikoliv.

Tato problematika došla až k Nejvyššímu správnímu soudu, který v létě roku 2017 ve svých rozsudcích judikoval, že do základu daně z nabytí nemovitých věcí není nutné zahrnovat DPH ze sjednané ceny. Tyto rozsudky však byly v rozporu s důvodovou zprávou k zákonu. V té je uvedeno, že sjednaná cena je v případě nabytí nemovitosti tvořena celkovou cenou včetně DPH. Správce daně tedy vydal dne 5. září 2017 v reakci na rozsudky soudu tiskovou zprávu, ve které uvedl, že v případech, kdy je poplatníkem daně převodce a cena sjednaná byla uhrazena včetně DPH, bude ve své správní praxi respektovat soudní rozsudky, a pro účely určení základu daně z nabytí nemovitých věcí vycházet z předpokladu, že součástí ceny sjednané DPH není.

Dalším, nejen odbornou veřejností diskutovaným bodem, byl následně fakt, že ve výše uvedených rozsudcích Nejvyššího správního soudu byl poplatníkem daně vždy převodce, a tak chybělo vyjádření soudu k situaci, kdy stojí v roli poplatníka nabyvatel.

Dne 24. listopadu 2017 se Finanční správa konečně vyjádřila i k situaci, kdy je poplatníkem daně z nabytí nemovitých věcí nabyvatel. Správce daně potvrdil, že výše uvedené pravidlo, dle kterého se do základu daně nezahrnuje DPH, lze aplikovat i na případy, kdy poplatníkem daně je nabyvatel.

Finanční správa tak otevřela poplatníkům daně z nabytí nemovitých věcí, kteří při stanovení základu daně vycházeli z cen včetně DPH, možnost podat dodatečné daňové přiznání. Chtěli bychom tak vlastníkům rodinným firem doporučit, aby prošli svá podaná daňová přiznání k dani z nabytí nemovitých věcí a ověřili, zda základ daně vycházel z ceny bez DPH. Pokud ne, můžou podat dodatečná daňová přiznání, a získat tak zpět určitou část této daně. Navrácené prostředky od finančního úřadu se jistě budou hodit pro další rozvoj podnikání.


dan-z-nabyti-nemovitych-veci-a-jeji-vyvoj

Luboš Brigant

Luboš Brigant v současné době působí jako manažer daňového oddělení společnosti Moore Stephens. Má více než 10 let zkušeností v poskytování daňového a účetního poradenství, a to jak velkým nadnárodním korporacím, tak i jednotlivcům. Jeho specializací je zejména oblast daně z příjmů právnických osob a daně z přidané hodnoty. Je členem odborných sekcí obou těchto daní při Komoře daňových poradců ČR.

dan-z-nabyti-nemovitych-veci-a-jeji-vyvoj

Marek Urban

Marek Urban v současné době působí jako odborný poradce pro daně a účetnictví ve společnosti Moore Stephens, kde poskytuje poradenské služby lokálním společnostem z České republiky, nadnárodním korporacím i jednotlivcům. Zaměřuje se především na daň z příjmů právnických osob a na poradenství z oblasti převodních cen.